Anlage V für Vermieter: Einnahmen, Werbungskosten und Abschreibung

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, gibt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V der Einkommensteuererklärung an. Der Überschuss ist die Differenz aus Einnahmen und Werbungskosten.

Einnahmen

Dazu gehören die Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlungen und Nachzahlungen, sonstige Einnahmen wie Garage oder Stellplatz. Erstattungen an Mieter, etwa Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung, mindern die Einnahmen. Maßgeblich ist der Zufluss, also wann das Geld tatsächlich bei dir ankommt (§11 EStG). Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel gilt eine besondere Zehn-Tage-Regel, prüfe sie im Einzelfall.

Werbungskosten

Du darfst die Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Typisch sind Schuldzinsen für Darlehen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Reparaturen und Instandhaltung, laufende Betriebskosten, die du selbst trägst, Fahrtkosten zum Objekt, Kontoführung sowie Steuer- und Rechtsberatung. Nicht abziehbar sind Tilgungsraten, sie sind keine Kosten, sondern Vermögensumschichtung.

Abschreibung (AfA) auf das Gebäude

Das Gebäude, nicht aber der Grund und Boden, wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Üblich sind jährlich 2 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, bei vor 1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 Prozent. Für bestimmte neue Wohngebäude gibt es seit 2024 zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 Prozent des Restwerts (§7 Abs. 5a EStG). Die Voraussetzungen, besonders der Zeitraum für Baubeginn oder Kaufvertrag, klärst du mit dem Steuerberater. Die Kaufnebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer gehören zu den Anschaffungskosten und werden mit abgeschrieben.

Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Reparaturen sind meist sofort als Werbungskosten absetzbar. Aber: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden nur über die Abschreibung berücksichtigt (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Grenze wirkt wie ein Fallbeil, also plane größere Maßnahmen nach dem Kauf mit Bedacht.

Typische Fehler

• Tilgung als Werbungskosten angesetzt
• Grund und Boden mit abgeschrieben
• Erstattete Nebenkosten nicht von den Einnahmen abgezogen
• Kosten für die selbst genutzte Wohnung nicht herausgerechnet
• Belege nicht geordnet aufbewahrt

Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung, ohne Gewähr. Prüfe wichtige Punkte im Einzelfall beim Finanzamt, Steuerberater oder Mieterverein.